城住字〔１９８４〕第６７８號

為了統(tǒng)一評定各類房屋的完損等級標準，科學(xué)地制定房屋維修計劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無錫市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋完損等級評定標準》，現(xiàn)批準自１９８５年１月１日起在房地產(chǎn)管理所試行。

１ 引 言

１．１ 為使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，特制訂本標準。
    １．２ 本標準適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進行鑒定、管理時，其完損等級的評定，也可適用本標準。在評定古典建筑的完損等級時，本標準可作參考。
    １．３ 對現(xiàn)有房屋原設(shè)計質(zhì)量和原使用功能的鑒定，不屬本標準的評定范圍。

２ 一般規(guī)定

２．１ 房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列各類：
ａ．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）；
ｂ． 混合結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；
ｃ． 磚木結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；
ｄ． 其他結(jié)構(gòu)－－承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。
２．２ 房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：
ａ． 完好房；
ｂ． 基本完好房；
ｃ． 一般損壞房；
ｄ． 嚴重損壞房；
ｅ． 危險房；
注：危險房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標準另定。
２．３ 各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細木裝修；設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。
２．４ 有抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級時應(yīng)結(jié)合抗震能力進行評定。
２．５ 房地產(chǎn)管理部門在統(tǒng)計房屋完好率時，應(yīng)按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算。
２．６ 凡新接管和經(jīng)過修繕后的房屋應(yīng)按本標準重新評定完損等級。
結(jié)合房屋的定期普查鑒定，亦應(yīng)調(diào)整房屋的完損等級。
２．７ 房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平方米）為計量單位。

３ 房屋完損標準

３．１ 完好標準
３．１．１ 結(jié)構(gòu)部分：
３．１．１．１ 地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。
３．１．１．２ 承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕。
３．１．１．３ 非承重墻：
ａ． 預(yù)制墻板節(jié)點安裝牢固，拼縫處不滲漏；
ｂ． 磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；
ｃ． 石墻無內(nèi)化弓凸；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。
３．１．１．４ 屋面：不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標準），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
ａ． 平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；
ｂ． 平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；
ｃ． 青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ． 鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。
３．１．１．５ 樓地面：
ａ． 整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；
ｂ． 木樓地面平整堅固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；
ｄ． 灰土地面平整完好。
３．１．２ 裝修部分：
３．１．２．１ 門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結(jié)構(gòu)房屋無油漆要求）。
３．１．２．２ 外抹灰：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外），勾縫砂漿密實。
其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標準。
３．１．２．３ 內(nèi)抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）；
其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標準。
３．１．２．４ 頂棚：完整牢固、無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。
３．１．２．５ 細木裝修：完整牢固，油漆完好。
３．１．３ 設(shè)備部分
３．１．３．１ 水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損。
３．１．３．２ 電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。
３．１．３．３ 暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。
３．１．３．４ 特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。
３．２ 基本完好標準
３．２．１結(jié)構(gòu)部分：
３．２．１．１ 地基基礎(chǔ)：有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定。
３．２．１．２ 承重構(gòu)件：有少量損壞，基本牢固。
ａ． 鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形、細小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；
ｂ． 鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接完好，表面稍有繡蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節(jié)點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；
ｃ． 沉重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫；
ｄ． 木構(gòu)件稍有變形、裂縫、傾斜，個別節(jié)點和支撐稍有松動，鐵件稍有銹蝕；
ｅ． 竹結(jié)構(gòu)節(jié)點基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。
３．２．１．３ 非沉重墻：有少量損壞，但基本牢固。
ａ． 預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；
ｂ． 外轉(zhuǎn)墻面稍有風(fēng)化，轉(zhuǎn)墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；
ｃ． 石墻稍有裂縫、弓凸；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。
３．２．１．４ 屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。
ａ． 平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴，剛性房水層稍有龜裂，塊體房水層稍有脫殼；
ｂ． 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，瓦出線稍有裂縫；
ｃ． 青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦有松動，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫；
ｄ． 鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；
ｅ． 石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。
３．２．１．５ 樓地面：
ａ． 整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；
ｂ． 木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；
ｄ． 灰土地面有磨損、裂縫。
３．２．２ 裝修部分：
３．２．２．１ 門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。
３．２．２．２ 外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿少量酥松脫落。
３．２．２．３ 內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。
３．２．２．４ 頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落。
３．２．２．５ 細木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。
３．２．３ 設(shè)備部分：
３．２．３．１ 水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞。
３．２．３．２ 電照：電器設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞。
３．２．３．３ 暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用。
３．２．３．４ 特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。
３．３ 一般損壞標準
３．３．１ 結(jié)構(gòu)部分
３．３．１．１ 地基基礎(chǔ)：局部承載能力不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)稍有影響。
３．３．１．２ 承重構(gòu)件：有較多損壞，強度已有所減弱。
ａ． 鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以內(nèi)，露筋銹蝕；
ｂ． 鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數(shù)支撐部件損壞，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個別節(jié)點連接松動，木質(zhì)有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；
ｃ． 承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；
ｄ． 木結(jié)構(gòu)局部有傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、裂縫、少數(shù)節(jié)點松動、脫榫，鐵件銹蝕；
ｅ． 竹構(gòu)件個別節(jié)點松動，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構(gòu)件變形。
３．３．１．３ 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。
ａ． 預(yù)制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；
ｂ． 磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；
ｃ． 石墻部分開裂、弓凸、風(fēng)化，砂漿酥松，個別石塊脫落；
ｄ． 木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。
３．３．１．４ 屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞，鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設(shè)施銹蝕、斷裂。
ａ． 平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動、風(fēng)化、腐蝕；
ｂ． 平瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化，瓦出線嚴重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損；
ｃ． 青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動；
ｄ． 鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實，鐵皮嚴重銹爛；
ｅ． 石灰爐渣、表灰屋面，局部風(fēng)化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。
３．３．１．５ 樓地面：
ａ． 整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；
ｂ． 木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫，局部變形下沉，有顫動；
ｃ． 磚、混凝土塊料面磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；
ｄ． 灰土地面坑洼不平。
３．３．２ 裝修部分：
３．３．２．１ 門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。
３．３．２．２ 外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。
３．３．２．３ 內(nèi)抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。
３．３．２．４ 頂棚：有明顯變形、下垂，抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落。
３．３．２．５ 細木裝修；木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂；油漆老化。
３．３．３ 設(shè)備部分：
３．３．３．１ 水衛(wèi)：上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個別滴、漏、冒；衛(wèi)生器具零件部分損壞、殘缺。
３．３．３．２ 電照：設(shè)備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。
３．３．３．３ 暖氣：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零件損壞，有滴、冒、跑現(xiàn)象，供氣不正常。
３．３．３．４ 特種設(shè)備：不能正常使用。
３．４ 嚴重損壞標準
３．４．１ 結(jié)構(gòu)部分：
３．４．１．１ 地基基礎(chǔ)：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。
３．４．１．２ 承重構(gòu)件；明顯損壞，強度不足。
ａ． 鋼筋混凝土構(gòu)件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重，下垂變形、裂縫值超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；
ｂ． 鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節(jié)點腐朽、蛀蝕，節(jié)點邊接松動，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動；
ｃ． 承重墻體（柱）、砌塊強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞；
ｄ． 木構(gòu)件嚴重傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質(zhì)脆枯，節(jié)點松動，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺；
ｅ． 竹構(gòu)件節(jié)點松動、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個房屋傾斜變形。
３．４．１．３ 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。
ａ． 預(yù)制墻板嚴重裂縫、變形，節(jié)點銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴重漏水，間隔墻立筋松動、斷裂，面層嚴重破損；
ｂ． 磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；
ｃ． 石墻嚴重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損，土墻傾斜、硝堿。
３．４．１．４ 屋面：嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平，排水設(shè)施嚴重銹蝕、斷裂，殘缺不全。
ａ． 平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動、腐蝕、破損；
ｂ． 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風(fēng)化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴重松動破損；
ｃ． 青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；
ｄ． 鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；
ｅ． 石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。
３．４．１．５ 樓地面：
ａ． 整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；
ｂ． 木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫、變形下沉、顫動；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
ｄ． 灰土地面嚴重坑洼不平。
３．４．２ 裝修部分：
３．４．２．１ 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動、翹裂，鋼門、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。
３．４．２．２ 外抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫
落。
３．４．２．３ 內(nèi)抹灰：嚴重空鼓、裂 縫、剝落。
３．４．２．４ 頂棚：嚴重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。
３．４．２．５ 細木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。
３．４．３ 設(shè)備部分：
３．４．３．１ 水衛(wèi)：下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴重損壞、殘缺。
３．４．３．２ 電照：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。
３．４．３．３ 暖氣：設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現(xiàn)象嚴重，基本上已無法使用。
３．４．３．４ 特種設(shè)備：嚴重損壞，已無法使用。

４ 房屋完損等級評定方法

４．１ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法。
４．１．１ 凡符合下列條件之一者可評為完好房：
４．１．１．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準。
４．１．１．２ 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。
４．１．２ 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：
４．１．２．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合基本完好標準。
４．１．２．２ 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。
４．１．２．３ 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。
４．１．３ 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：
４．１．３．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。
４．１．３．２ 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。
４．１．３．３ 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。
４．１．４ 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：
４．１．４．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。
４．１．４．２ 在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。
４．２ 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法：
４．２．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。
４．２．２ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。
４．２．３ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。
４．２．４ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。