房屋安全管理是指房地產(chǎn)管理部門依法對(duì)城市建成區(qū)已經(jīng)投入使用的房屋，通過房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險(xiǎn)房屋督修排危等手段有效排除危險(xiǎn)房屋及其他房屋不安全因素的活動(dòng)。

一、房屋安全管理的法律依據(jù)

1、中華人民共和國建設(shè)部第129號(hào)令《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》；

2、中華人民共和國建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》；

3、中華人民共和國建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》；

4、鄖政發(fā)〔2005〕25號(hào)《鄖縣城鎮(zhèn)危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》。

二、房屋安全管理內(nèi)容

房屋安全管理是由房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險(xiǎn)房屋排危督修、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理等環(huán)節(jié)構(gòu)成的一個(gè)閉合管理系統(tǒng)。它環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏都會(huì)造成房屋安全管理的不安全因素。

（一）房屋安全檢查

1、房屋安全檢查的涵義：

房屋安全檢查是指房地產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查的活動(dòng)。分為房屋安全普查、危險(xiǎn)房屋巡查、特殊用房專項(xiàng)抽查等三項(xiàng)。

（1）房屋安全普查，是國家或地方政府根據(jù)需要確定由房地產(chǎn)管理部門組織對(duì)城市所有房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查。房屋安全普查每3-5年進(jìn)行一次。

（2）危險(xiǎn)房屋巡查：已被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，除房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)房屋危險(xiǎn)狀態(tài)的發(fā)展情況進(jìn)行觀察外，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)每月或每季度進(jìn)行一次巡查，惡劣天氣應(yīng)隨時(shí)檢查。

（3）特殊用房專項(xiàng)抽查，是對(duì)特種行業(yè)用房的安全狀況進(jìn)行的專項(xiàng)檢查。例如：教育系統(tǒng)用房、公共場所用房、特種行業(yè)用房。

2、房屋安全檢查的內(nèi)容

（1）房屋的完損現(xiàn)狀；

（2）有無擅自改變房屋用途；

（3）有無拆改結(jié)構(gòu)或明顯增大荷載；

（4）對(duì)已鑒定為危房的加固及排危情況。

（二）房屋安全鑒定

1、房屋安全鑒定的涵義：

房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和其他相關(guān)建筑規(guī)范，對(duì)房屋進(jìn)行查勘、檢測和驗(yàn)算，對(duì)房屋的完損狀況和危險(xiǎn)程度做出科學(xué)鑒定的技術(shù)性服務(wù)工作。

2、房屋安全鑒定的范圍

有下列情況之一的，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定：

（1）房屋達(dá)到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)五十五年、磚混結(jié)構(gòu)五十年、磚木結(jié)構(gòu)四十年、簡易結(jié)構(gòu)十年）；

（2）特殊用房三年未作安全鑒定的；

（3）裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的；

（4）房屋改變用途需確認(rèn)能否安全使用的；

（5）因毗連或鄰近興建、擴(kuò)建、改建而可能影響房屋安全的；

（6）房屋擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)的；

（7）發(fā)生自然災(zāi)害、火災(zāi)事故和其他不安全因素危及房屋安全的；

（8）超過前一次鑒定的安全有效期限的；

（9）其他認(rèn)為有必要的鑒定的。

3、房屋安全鑒定執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

房屋安全鑒定主要執(zhí)行國家建設(shè)部頒布的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和國家原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（試行本）以及相關(guān)的建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

（1）《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》是中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，1999年11月24日通過，2000年3月1日施行，編號(hào)JGJ125-99，是對(duì)原部頒標(biāo)準(zhǔn)CJ13-86進(jìn)行修訂的新標(biāo)準(zhǔn)，并于2004年進(jìn)行了修訂,簡稱新危標(biāo)。

（2）《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》是原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日發(fā)布并執(zhí)行的試行標(biāo)準(zhǔn)，它是對(duì)房屋完損現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，簡稱完標(biāo)。

（三）危險(xiǎn)房屋排危督修

1、危險(xiǎn)房屋的定義及形成的原因

危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證住用安全的房屋。

危險(xiǎn)房屋分為A、B、C、D四級(jí)。A級(jí)房屋為無危險(xiǎn)點(diǎn)；B級(jí)為有危險(xiǎn)點(diǎn)；C級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至局部危險(xiǎn)；D級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至整棟危房。

形成危險(xiǎn)房屋的主要原因：

①超過了房屋規(guī)定的使用年限（鋼結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)55年，磚混結(jié)構(gòu)50年，磚木結(jié)構(gòu)40年，簡易結(jié)構(gòu)10年）；

②房屋年久失修、嚴(yán)重破損；

③隨意拆改房屋主體結(jié)構(gòu)，如：承重墻鑿洞開門窗、拆陽臺(tái)與房間之間的墻體、擴(kuò)大門窗尺寸、用磚或混凝土等重型材料砌封陽臺(tái)、拆改廚房和衛(wèi)生間墻體、在墻外用角鋼等材料搭設(shè)懸掛陽臺(tái)等；

④新建房屋時(shí)地基處理不當(dāng)引起相鄰房屋不均勻沉降；

⑤火災(zāi)、地震、水災(zāi)、地陷、人為破壞。

2、危險(xiǎn)房屋監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)及巡查制度

（1）危險(xiǎn)房屋監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，是以行政區(qū)為單位，由轄區(qū)房地產(chǎn)管理部門對(duì)已鑒定為危險(xiǎn)房屋實(shí)行監(jiān)督管理的責(zé)任體系。

（2）危險(xiǎn)房屋巡查制度，是為了防止因管理責(zé)任不到位，發(fā)生塌房傷人事故而建立的對(duì)危險(xiǎn)房屋定期到現(xiàn)場檢查的制度。一般每月或季度進(jìn)行一次，并對(duì)檢查的情況記錄在案。

3、危險(xiǎn)房屋的排除

危險(xiǎn)房屋的排除，是房屋安全管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它采取對(duì)危險(xiǎn)房屋緊急處置、維修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。

（1）危險(xiǎn)房屋緊急處置：它是在緊急情況下采取臨時(shí)性防范措施，如打點(diǎn)支撐、減載卸載、強(qiáng)行拆除，以防止房屋險(xiǎn)情急劇變化而發(fā)生塌房傷人事故。

（2）維修加固：是根據(jù)房屋安全鑒定結(jié)論和使用建議制定縝密的維修計(jì)劃以達(dá)到排除房屋危險(xiǎn)的行為。主要有對(duì)拆除結(jié)構(gòu)的恢復(fù)原狀；更換危險(xiǎn)構(gòu)件，進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)加固；房屋傾斜糾偏等。

（3）拆除重建：是指對(duì)已被鑒定為D級(jí)危房的房屋（優(yōu)秀保護(hù)建筑除外）和已無維修價(jià)值或維修成本過高的房屋，根據(jù)城市發(fā)展，對(duì)符合城市規(guī)劃要求的，拆除原有房屋進(jìn)行新建的活動(dòng)。在開發(fā)商劃定的紅線范圍內(nèi)已鑒定為危房且一年后仍未開發(fā)的，業(yè)主可在原地、原面積、原高度進(jìn)行拆除重建，以便降低開發(fā)成本和不影響城市規(guī)劃。

（四）房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置和鑒定人員資格管理

根據(jù)國家建設(shè)部129號(hào)令《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第六條，“市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)” 的規(guī)定，縣（市）房管局設(shè)立房屋安全鑒定所。

三、房屋安全鑒定管理程序

建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理辦法》規(guī)定，房屋安全鑒定按受理申請(qǐng)、初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算、鑒定評(píng)級(jí)、出具報(bào)告、資料歸檔七道程序進(jìn)行。

第一、受理申請(qǐng)

1、受理房屋安全鑒定的范圍：已建成驗(yàn)收并正式交付使用的房屋。

（1）因自然或?yàn)?zāi)害損壞的房屋；

（2）由于行為人（含單位）任意開門打洞或附加建（構(gòu)）筑物而導(dǎo)致構(gòu)件、設(shè)備損壞的房屋；

（3）因毗連新建、擴(kuò)建、加層而損壞的房屋；

（4）申請(qǐng)拆除重建的危險(xiǎn)房屋；

（5）擬改變用途的房屋；

（6）擬進(jìn)行交易、抵押、保險(xiǎn)等活動(dòng)的房屋；

（7）人員密集的公共場所用房；

（8）單幢或成片改建的房屋；

（9）其他需要鑒定的房屋。

2、查驗(yàn)申請(qǐng)人下列合法證件并記錄證件編號(hào)或復(fù)印歸檔：

（1）《房屋所有權(quán)證》；

（2）住房租約或憑證；

（3）買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割的契證或公證書；

（4）仲裁或?qū)徟袡C(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁定或判決文書。

3、指導(dǎo)申請(qǐng)人填寫《鑒定申請(qǐng)書》；

（1）屬于直接鑒定的，應(yīng)與申請(qǐng)人約定鑒定日期，并交待準(zhǔn)備事項(xiàng)；

（2）屬于委托鑒定的，應(yīng)向受托單位簽發(fā)《房屋安全鑒定委托書》，并要求受托單位按期派出鑒定人員。一般情況在受托后三日內(nèi)派出。

第二、初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀

鑒定人員接到房屋安全鑒定任務(wù)后，應(yīng)按下列要求進(jìn)行：

1、按房屋規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度選派相應(yīng)數(shù)量持有《湖北省房屋安全鑒定作業(yè)證》的鑒定人員（不少于兩名，其中應(yīng)有工程師一名）承擔(dān)鑒定工作；

2、向申請(qǐng)人調(diào)查被鑒定房屋的歷史、現(xiàn)狀、使用、維修、改建及其他有關(guān)情況，做好調(diào)查記錄；

3、查閱房屋設(shè)計(jì)、施工、改建、加固的圖紙、說明、照片及其他有關(guān)技術(shù)檔案資料；

4、制定現(xiàn)場查勘方案（包括重點(diǎn)檢查項(xiàng)目），準(zhǔn)備必要的檢測工具儀器等。

第三、現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀

1、依照先室外（包括地下設(shè)施、相鄰建筑的相互關(guān)系）后室內(nèi)、先下層后上層的原則，按地基基礎(chǔ)、墻、柱、梁板、屋架、屋面的順序逐層、逐間、逐項(xiàng)進(jìn)行檢查；

2、對(duì)鑒定申請(qǐng)中提出和初始調(diào)查中確定的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)、詳細(xì)查勘；

3、繪制房屋平面圖，并在平面圖上標(biāo)明各種損壞構(gòu)件的部位及損壞程度和數(shù)量。

第四、檢測驗(yàn)算、整理技術(shù)資料

1、在現(xiàn)場時(shí)，要有目的地對(duì)損壞構(gòu)件進(jìn)行檢測。檢測的主要項(xiàng)目有：傾斜率、撓度、裂縫（寬、長、深）及砌體、鋼筋混凝土、砂漿、磚的強(qiáng)度。對(duì)于一般檢測工具還不足以確定其強(qiáng)度的，應(yīng)另委托專業(yè)試驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)重要部位的構(gòu)件進(jìn)行采樣試驗(yàn)；

2、有選擇地對(duì)損壞構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性等進(jìn)行復(fù)算；

3、將檢測和復(fù)算的資料分析整理匯列成文字圖表；

4、出具檢測結(jié)果。對(duì)檢測結(jié)果的描述要準(zhǔn)確具體。

第五、全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理建議

1、對(duì)初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算獲得的全部資料進(jìn)行全面分析，對(duì)照部頒房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋的損壞等級(jí)；

2、如定為危險(xiǎn)房屋，則須對(duì)照部頒《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99）判定危險(xiǎn)范圍；

3、危險(xiǎn)范圍的鑒定結(jié)論，要抓住地基基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)構(gòu)件兩方面，并結(jié)合房屋的歷史狀況、現(xiàn)狀經(jīng)及發(fā)展趨勢，進(jìn)行全面分析、綜合判斷；

4、按判定危險(xiǎn)范圍，提出原則性的處理建議。

第六、簽發(fā)鑒定文書

1、《房屋安全鑒定報(bào)告》由鑒定人員編寫并簽字，審核人審簽，并經(jīng)負(fù)責(zé)人審簽同意后，加蓋“房屋安全鑒定專用章”方可生效；

2、鑒定報(bào)告統(tǒng)一采用微機(jī)制作；

3、鑒定報(bào)告以棟為單位編寫（即每一棟就寫一份鑒定報(bào)告），一式四份（鑒定單位及主管機(jī)關(guān)各一份，申請(qǐng)人或單位兩份）。房屋損壞糾紛鑒定報(bào)告應(yīng)報(bào)縣房管局備案；

4、從申請(qǐng)鑒定之日到鑒定文書送達(dá)申請(qǐng)人，一般不超過20日。

第七、資料歸檔

凡涉及房屋安全鑒定的各種原始資料，即申請(qǐng)書、委托書、調(diào)查記錄、查勘記錄、檢測記錄、照片、圖表、錄像片、復(fù)寫書副本等，都必須整理歸檔；

資料歸檔時(shí)應(yīng)按棟裝訂成冊(cè)，并按區(qū)、街順序編號(hào)，分別由各鑒定主管部門存檔保管。同時(shí)應(yīng)將有關(guān)資料輸入微機(jī)，按年度制作成光盤保存。

四、房屋安全鑒定收費(fèi)原則

1、誰申請(qǐng)房屋安全鑒定，誰先預(yù)付房屋安全鑒定費(fèi)；

2、經(jīng)鑒定成危房時(shí)，鑒定費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，鑒定為非危房時(shí)，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；

3、建設(shè)單位對(duì)施工區(qū)周邊房屋申請(qǐng)鑒定時(shí)，鑒定費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；

4、糾紛房屋安全鑒定費(fèi)用由法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定費(fèi)用承擔(dān)者。

五、房屋安全管理的法律責(zé)任

在房屋安全管理中，房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人、行為人、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)因發(fā)生過失造成事故的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1、房屋所有人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

房屋所有人因有險(xiǎn)不查或破損不修，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危房而未采取有效措施排除危險(xiǎn)而造成事故的，應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任；經(jīng)他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失，已構(gòu)成犯罪的應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。

2、房屋使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

房屋使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)，阻止業(yè)主或房地產(chǎn)管理部門對(duì)危險(xiǎn)房屋采取解危措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋安全造成事故的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。給他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失構(gòu)成犯罪的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。

3、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成的損失、因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故、因拖延鑒定時(shí)間面發(fā)生事故的，應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。給他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失，構(gòu)成犯罪的應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。